김포 한강듀클래스 지식산업센터의 사업시설을 전매로 매입하는데 필요한 비용은 아래와 같습니다.
- 계약금 10%, 분양가격 기준(건물분 부가세 포함), 인지대 추가 필요
- 잔금 90%, 분양가격 기준 - 2022년 12월 이후 잔금
- 취득세 납부와 등기비용 필요
잔금대출은 공급가격을 기준으로 80% 대출 예상(개인 신용과 담보제공에 따라서 90% 가능)
YouTube에서 '지식산업센터의 미래, 여러분은 어떤 선택을 하시겠습니까? (22년6월 기준)' 보기
https://youtu.be/mEQwonzOUk0
지식산업센터의 장단점을 잘 분석하고 투자하시면 초기투자손실을 줄일 수 있습니다. 1688-8972, 010-8216-1851
출처 : 에릭의 부동산 일기 | 블로그
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YouTube에서 '왜 지식산업센터가 불장인가?' 보기 https://youtu.be/tVEzncLn8Ig YouTub...
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지식산업센터는 입주하는 여러 업종의 기업체들과의 교류가 가능하고 비지니스에 있어 더 좋은 시너지를 거둘 수가 있습니다.
김포 한강 듀클래스는 김포지역 내 첫 드라이브인 도어투도어 시스템이 도입된 지식산업센터이며, 연면적 34,000여평 규모, 지원시설까지 포함하여 879호실로 최대를 자랑하고 있습니다.
분양가는 2020년 분양가격을 그대로 유지 중이며, 드라이브인 공장은 완판되어 프리미엄이 형성되어 있고 일부호실 만이 외부에 전매 매물로 나오고 있습니다.
사무실형 공장(섹션오피스)은 회사보유분 한정호실의 전매계약이 이루어지고 있습니다.
2022년부터 금리인상과 물가인상으로 돈의 가치가 떨어지는 인플레이션 현상이 전세계적으로 도래하고 있습니다.
또한 경제불황으로 인한 경기침체와 함께 물가인상이 지속되는 스태그플레이션 도래의 우려도 세계은행에서 제기되고 있습니다.
이런 때에는 돈을 현금으로 유지하는 것보다 실물자산에 투자하는 것이 더 좋습니다.
부동산에 투자하는 것이 좋으며 금리인상이 부담이 될 수 있으나, 지속적으로 금리가 인상될 수 없고 경제여건이 상황에 맞게 점차 안정화되어 갑니다.
COVID-19로 인해 3년여의 경기침체기간이 있었고 경제회복과 인플레이션이 함께 도래하고 있습니다만, 이는 정상적인 경제의 흐름입니다.
과다하게 풀린 현금을 통제하는 것이 각국 정부의 정책이고, 거품으로 부풀려진 실물과 가상자산을 효율적으로 관리 및 운용해야 경제적인 안정의 시기가 빨리 돌아올 것입니다.
각종 산업이 침체기에서 벗어나 활력을 찾고 이에 따라 아파트형 공장과 사무실 수요도 다시 늘어날 것입니다.
경제여건의 점진적인 회복에 따라 임차료도 올라가기에 지식산업센터(아파트형 공장)과 사무실을 임차로 사용하기에 부담이 따를 수 있게 됩니다.
아파트처럼 입주장 현장을 따라 다니며 임차료 상승분을 상쇄할 수도 있지만, 현장의 입지와 교통여건, 사업의 영속성과 임직원의 근무환경 유지에 애로가 따를 수 밖에 없습니다.
수익형 부동산도 아파트와 같이 입주장 현상이 있지만, 빠른 시일 내에 인근의 임대차 현황 및 수익을 따라가기 마련입니다.
현장이 지니는 가치가 높고 중장기적인 미래가치를 지닌 입지의 현장이라면 회복의 시기는 더 빨라질 것입니다.
현장의 입지와 교통여건도 매우 중요하며, 중장기적인 호재와 개발계획에 따라 현장의 가치가 제 평가를 받게 되기 마련입니다.
또한 준공과 입주를 앞두고 공사의 진척도가 높은 현장은 자재비 인상 및 공사현장 안전수칙의 강화로 공사기간이 지연될 우려가 큰 공사 초기현장보다 분양 매물의 활용면에서 유리합니다.
수익형 부동산 분양 현장들의 러쉬로 공급과다가 우려되지만 현재의 경제여건에 따라 오히려 공급부족을 예상해 봐야 되지 않을까요?
서울지역 내와 인전한 수도권 1기 신도시 주변 입지의 지식산업센터의 가치가 엄청 높아져 있고, 이를 매입 또는 분양을 받기에는 경제적인 부담과 분양 매입의 기회가 잘 주어지지 않습니다.
신축 분양 또는 매입으로 좋은 입지와 핫플레이스의 지식산업센터는 분양 및 매입시세가 이미 평당 3,000여만원을 넘기고 있고, 1기 신도시 인근 지역은 평당 1,500여만원까지 상승하여 있습니다.
과한 초기투입비용 대비 임차료가 높지 않아 수익률이 높지 않고, 투자자 분들은 시세차익만 기대하는 상황입니다.
하지만 과밀억제권역 밖의 산업단지가 아닌 곳에 입지하는 도심 공장형 지식산업센터는 입지가 업무상업지역과 주거지역에 인접하여 있고, 교통여건과 향후 개발호재가 좋은 현장이 있습니다.
단기적인 입지만으로 바라보지 말고 중장기적인 가치를 바라보는 혜안을 가지면 수익형부동산에서 실제로 거두기 힘든 시세차익과 안정된 임차수익을 기대할 수 있습니다.
실수요자 측면에서 살펴본다면, 지식산업센터의 경우 대출 한도가 오피스텔 또는 생활형숙박시설 보다 높기 때문에 임차료나 대출에 따른 이자지출비용의 차이가 입주 초기에는 크지 않을 수도 있습니다.
안정된 사업기반을 유지해 온 실수요자이라면 지식산업센터의 수분양 및 실사용으로 누리게 되는 세제혜택도 함께 고려해 본다면 좋겠습니다.
김포 한강 듀클래스 지식산업센터도 제2한강신도시 예정지와 인접한 입지이며, 드라이브인 공장과 사무실형 공장(섹션오피스)으로 구성된 김포지역 최대규모의 현장으로 중장기적인 미래가치 상승을 기대하셔도 좋을 여건들을 지니고 있습니다.
2020년 분양초기 상황보다 경제와 사회적인 여건이 개선되어가는 현황이 실수요와 투자의 가치를 높이고 있습니다.
현재의 완성된 가치를 지닌 입지의 수익형부동산 투자도 좋지만, 미래가치가 있는 입지를 선택하는 것도 수익을 거둘수 있습니다.
아파트 시세도 풍선효과와 지역별 가격 맞추기에 따라 저평가지역도 상승하듯이 미래가치가 있는 입지의 지식산업센터도 개발호재가 현실화되면 시세차익도 거둘수 있습니다.
수도권 신도시에서는 자급자족 환경과 인구유입을 위해 기존의 산업기반을 새로 조성하고 지역 개발을 적극 유치하고 지원하고 있습니다.
교통망도 더 편리하도록 수도권 전철노선의 연장과 GTX 노선 유치에 적극 나서고 있습니다.
수도권제2순환고속도로의 공사와 구간별 개통이 이어지고 있어 차량의 이동과 접근성이 계속 향상되어 가고 있습니다. (2026년 전구간 개통 예정)
평균 500만원대의 착한 분양가, 넉넉한 주차장
▪︎교통환경 : 김포 골드라인, 수도권 제2순환고속도로(인천~김포)로 서울 및 인천과 빠르게 연결
▪︎생활환경 : 이마트 등 대형마트, 메가박스, 호수공원, 가마지천, 평화공원 등 쾌적한 녹지
▪︎임대수요 : 김포골드밸리(학운2,3,4산단, 양촌산단)의 재정비 관련 풍부한 기업임대수요
▪︎세제혜택 : 재산세 35%(5년간) 감면, 저금리 금융대출 등 다양한 혜택
▪︎ 제2한강신도시 예정지 인접 입지 : 5호선 연장 사업의 검토에 따라 교통환경 영향평가를 높이기 위해서는 누산리와 석모리 일대의 개발이 재 추진되고 있으며, 경기도의 승인을 받은 김포시 2035 도시기본계획에 이어 2035 도시관리계획이 수립되면 개발계획이 구체화될 예정
듀클래스 시행부지 건너편에 2020년 4월에 기획재정부에서 16,740여평의 토지를 매입하였고, 김포 제2공공청사 예정부지 또는 GTX-D 청사로 활용될 예정이라는 전망이 있습니다.
준공일정 : 2022년 12월 14일 준공완료
지식산업센터 흥행보장의 3요소를 김포 한강 듀클래스 신축 현장 입지의 분석으로 설명해 보겠습니다.
▪︎ 입지 : 김포골드밸리 산업단지를 배후로 소형 공장과 섹션오피스의 수요 증대. 김포골드라인 구래역과 수도권제2순환고속도로 이용의 편의성
▪︎ 차별화 : 2층~8층까지 층고 5.5m 및 드라이브인 도어투도어 시스템으로 설계되어 3톤 차량의 진입이 가능하며, 드라이브인 도어투도어 시스템으로 연계된 호실의 구성 비율이 높아서 입주업체의 물류 편의성과 효율성 증대.
입주업체들에게 공용공간인 체육시설, 휴게공간, 공용회의실의 이용과 구래역과 현장까지 출퇴근 셔틀버스 지원.
김포지역 연면적 34,000여평의 최대 규모. 법정대비 200% 가까운 여유있는 781대의 주차공간 확보.
▪︎ 미래가치 : 제2한강신도시 개발 예정지 인접으로 현장의 가치 증대. 5호선 연장 예정으로 서울 중심지와 강동지역의 연결성 향상. 5호선 연장을 위한 투입비용대비편익(B/C) 값 향상을 위해 누산리와 석모리 일대의 개발 지속 추진 중.
이전 정부에서 공표된 GTX-D 노선(장기~용산 구간)에서 강남과 하남 연결 재추진 및 사업성 검토 예정.
김포골드밸리 산업단지 확충으로 관련 업체들의 소형 공장과 오피스 수요 증대
김포 한강 듀클래스는 2020년 평균 분양가 평당 500만원대 그대로 사무실형 공장(섹션오피스) 회사보유분 일부호실의 분양권 전매 계약이 이루어지고 있습니다.
기획재정부 매입부지를 사이에 둔 2023년 4월 준공예정인 지식산업센터(드라이브인 공장, 사무실형 공장(섹션오피스), 지원시설)의 평균 분양가격이 평당 700만원대로 자연 프리미엄이 형성되어 있습니다.
김포지역 양촌역 인근에 분양 중인 지식산업센터(라이브오피스, 섹션오피스)들이 평균 분양가 1,000만원을 넘어선 가격이어서 당 현장은 최고의 가성비를 자랑하고 있습니다.
김포지역은 김포골드밸리 조성에 따른 일자리 증가로 인한 유입 및 유동인구가 늘어날 것이며, 주택 시세도 풍선효과와 지역 내 신축 아파트 공급 지속으로 상승 추세가 지속되리라 생각합니다.
상품 포인트 : 특화시설 계획으로 고급화를 통한 입주 근로자 및 상주인구 만족도, 편의성 제공
- 평당 평균 분양가 593만여원으로 김포 내 지식산업센터 중 가장 합리적인 가격
- 상업시설 평당 분양가는 15,000~24,000천원으로 선호 업종 독점권, Layout, 개별점포의 시인성 등 상품 계획에 따라 분양가 폭이 커질 수 있음
- 드라이브인 도어투도어 시스템 도입으로 2~8층 입주사들의 편의와 요구 충족
- 드라이브인 호실은 층고 약 5.5m의 높은 층고로 입주사 선택에 따른 다양한 공간 활용 가능
(B2F 4.2m, B1F 4.0m, 1F 6m, 2~8F 5.5m, 9~14F 4.5m, 15F 5m)
- 3톤 차량 진입으로 원활한 하역작업 가능
(램프 폭이 7.5m로 5톤 차량이 통행이 가능하지만 램프 설계가 U자형으로 안전을 위해 3톤 미만 차량의 통행 권고)
- 연면적 34,000평으로 김포 내 지산 중 최대규모로 다양한 기업체들의 입주로 시너지효과 기대
- 호실당 1.5~4평 서비스면적 제공으로 입주사의 공간 활용도 증가
- 전호실 탁 트인 조망으로 개방감 형성
- 법정 대비 200%대로 법정 대수를 상회하는 주차 걱정 없는 넓은 주차공간
- 업무 편의를 위해 구내식당, 공용 회의실, 휴게공간, 출퇴근 셔틀버스 등 각종 편의시설 제공
- 다양한 제조업 입점 가능하며 지식서비스, 정보통신업 무한 가능
- 근린생활시설 1, 2종 / 업무지원시설 / 체육시설 등 운영가능
입주지원금 혜택은 2/16에 종료되었습니다.
